Die erste Frage lautet fast immer: Wie hoch ist die Mietrendite? Verständlich. Und zugleich die falsche Einstiegsfrage. Nicht weil Mietrendite keine Rolle spielt. Sondern weil sie nicht das ist, was Immobilien zu einer der wirksamsten Kapitalanlagen macht.
Der Hebeleffekt
Wer eine Immobilie kauft, bringt Eigenkapital mit. Den Rest stellt die Bank. Das ist bekannt. Was weniger bewusst ist: Die Wertsteigerung fällt auf den vollen Kaufpreis an, nicht nur auf den Eigenanteil.
Der wichtigste Teil des Eigenkapitals sind die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – je nach Bundesland und Maklersituation zwischen 7 und 12 % des Kaufpreises. Diese Kosten finanziert keine Bank. Den Kaufpreis selbst hingegen finanziert sie zu großen Teilen, sofern der Wert der Immobilie die Finanzierung trägt. Das ist der entscheidende Punkt: Die Bank braucht Sicherheiten. Stimmt das Objekt, stellt sie das Kapital.
Zum Vergleich: Wer dieselben 60.000 € direkt anlegt und 3 % Wertsteigerung erzielt, bekommt 1.800 € zurück. Die Rendite bleibt bei 3 %. Der Unterschied liegt nicht im Markt. Der Markt macht in beiden Fällen dasselbe. Der Unterschied liegt darin, auf welche Basis die Wertsteigerung anfällt. Die Bank stellt das Kapital – aber die Wertsteigerung gehört vollständig dem Investor. Nicht anteilig. Komplett.
Derselbe Markt. Einmal mit Hebel, einmal ohne. Der Unterschied: fünfmal so viel Rendite auf das eingesetzte Kapital.
Was Mietrendite wirklich leistet
Die Mieteinnahmen sind nicht der Motor. Sie sind der Puffer. Sie decken Zinsen, Verwaltung und Instandhaltung. Bei einer gut strukturierten Finanzierung läuft das Investment cashflowneutral oder leicht positiv. Das Objekt trägt sich selbst. Die Wertsteigerung läuft nebenher.
Mietrendite unter 4 % bedeutet nicht, dass das Investment unattraktiv ist. Es bedeutet, dass die Miete die laufenden Kosten deckt, während der Hebel im Hintergrund arbeitet. Beide Mechanismen zusammen ergeben das Gesamtbild.
Glaubenssätze die einer Überprüfung wert sind
Wertsteigerung läuft weiter. Eigenkapital das auf dem Konto sitzt, verliert durch Inflation an Kaufkraft. Wer auf den perfekten Einstieg wartet, wartet meistens zu lange.
Kommt auf die Gesamtrechnung an. Wer nur auf Mietrendite schaut, sieht die Hälfte. Der Hebeleffekt auf die Wertsteigerung ist die andere Seite der Rechnung.
Was wirklich aus eigener Tasche kommt, sind die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – je nach Bundesland und Maklersituation 7 bis 12 % des Kaufpreises. Den Kaufpreis selbst finanziert die Bank, sofern der Wert der Immobilie stimmt. Mehr braucht es nicht.
Stimmt. Das ist auch ein Vorteil. Langfristiges Denken wird durch die Struktur erzwungen. Wer ein Depot hat, verkauft bei jedem Crash. Wer eine Immobilie hat, hält durch.
Worauf es wirklich ankommt
Lage. Substanz. Finanzierungsstruktur. In dieser Reihenfolge. Eine gut gelegene Immobilie mit solider Finanzierung und neutralem Cashflow schlägt ein Hochrendite-Objekt in schwacher Lage auf lange Sicht fast immer.
Kaufnebenkosten, Zinsniveau und Mietentwicklung spielen in die Rechnung rein. Wer das individuell durchrechnen will, braucht eine Kalkulation, keine Daumenformel.
Mietrendite ist ein Indikator für laufende Kosten, nicht für Gesamtrendite. Wer den Hebeleffekt versteht, stellt andere Fragen. Bessere. Und trifft damit Entscheidungen, die langfristig funktionieren.